Proprietà e condominio: compravendita di immobile locato a terzi, sfratto per finita locazione, diritto di prelazione legale o convenzionale.

Il Tribunale, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento dell’indennità di occupazione, ha affermato i seguenti principi:
– in caso di compravendita di immobile locato a terzi l’acquirente, anche in caso di subentro a contratto cessato, subentra nelle azioni che sarebbero spettate all’originario locatore e, pertanto, può agire sia per il rilascio, sia per il pagamento dell’indennità di occupazione, sia per il risarcimento del danno;
– nel procedimento per convalida, l’opposizione dell’intimato provoca una radicale trasformazione del rito, determinando la cessazione dell’ originario rapporto processuale e l’insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l’ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna al rilascio;
– nessuna duplicazione di giudizi può configurarsi tra il procedimento di sfratto per finita locazione e quello di ingiunzione;
– la richiesta di condanna ex art. 614 bis c.p.c., formulata a seguito del passaggio da rito sommario al rito locatizio stante l’opposizione dell’intimato, non può riguardare i canoni o indennità non corrisposte atteso che l’art. 614 bis c.p.c. prevede la possibilità per il giudice, che provvede a condannare all’adempimento di obblighi diversi dal pagamento di somme di denaro, di prevedere una somma a carico del condannato per ogni violazione, inosservanza e ritardo nell’attuazione del provvedimento;
– tra il procedimento per convalida di sfratto e quello avente ad oggetto l’opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento dell’indennità di occupazione, che hanno un diverso petitum, non sussiste un rapporto di pregiudizialità;
– non è configurabile un abuso del processo se il frazionamento del credito riguarda il mancato pagamento del canone e delle spese accessorie atteso che risponde ad un interesse del creditore quello di ricevere il corrispettivo della locazione alla scadenza e, pertanto, ben può il creditore una volta divenuto esigibile il credito azionare di volta in volta anche più decreti ingiuntivi;
– il conduttore – che a seguito della violazione del diritto di prelazione abbia esercitato il riscatto – è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente fermo restando che nel caso di prelazione legale il riscatto, operando ex tunc, comporterà la restituzione di tutto quanto corrisposto, a differenza della prelazione convenzionale per la quale non opera il riscatto ma dà diritto solo al risarcimento del danno.

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