Lucro cessante da anticipata cessazione del rapporto di locazione commerciale: al locatore spetta il risarcimento dei canoni non percepiti
30/6/2020: Articolo dell’avv. Vincenzo Liguori al seguente link: http://ridare.it/articoli/giurisprudenza-commentata/lucro-cessante-da-anticipata-cessazione-del-rapporto-di-locazione
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Cass. 24/9/2019 n. 23646
Tutela del credito: debitore di € 2.250.000,00 vende immobili per sottrarre al creditore la garanzia del credito con la complicità del terzo-acquirente, consapevole del pregiudizio arrecato al creditore.
La Suprema Corte di Cassazione accoglie le tesi del creditore e:
– rigetta il ricorso del terzo-acquirente;
– dichiara inammissibile il motivo di ricorso – fondato sul vizio motivazionale – per violazione del principio della c.detta doppia conforme;
– dichiara inammissibile il motivo di ricorso – fondato sul vizio di violazione di legge – per violazione del giudicato interno sulla posteriorità della vendita rispetto al credito;
– conferma la fondatezza dell’azione revocatoria ordinaria esperita dal creditore.
Trib. Napoli 20/7/2018 n. 7178
Proprietà e condominio: risarcimento del danno di € 29.489,48 per danni da lavori straordinari all’immobile.
E’ responsabile la ditta appaltatrice dei lavori straordinari per i danni causati all’immobile sottostante.
Liquidati:
– il danno alle opere murarie, al solaio e all’impianto elettrico;
– il danno da lesione (limitazione) del diritto di proprietà;
– le spese di consulenza tecnica di parte redatta ante iudicium.
App. Napoli 19/04/2018 n. 1793
Proprietà e condominio: vendita in blocco per il prezzo di € 25.000.000,00, diritto di prelazione legale o convenzionale.
La Corte di Appello, in relazione al diritto di prelazione/opzione legale, ha analizzato in dettaglio la normativa in materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti pubblici previdenziali di cui al D.lgs. 104/1996 ed ha ritenuto di escludere l’applicazione della stessa normativa ai conduttori di immobili di proprietà della Fondazione E.N.P.A.M..
La Corte di Appello, in particolare, ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha affermato che:
– assume rilievo determinante la circostanza che la Fondazione E.N.P.A.M. – con decorrenza dal 1° gennaio 1995 – si era trasformata da ente pubblico previdenziale in ente privatizzato, attuando il procedimento di privatizzazione di cui al D.lgs. 509/1994;
– tale procedimento di privatizzazione era pertanto già completamente esaurito all’epoca della entrata in vigore del D.lgs. 104/1996 in tema di dismissione del patrimonio degli enti previdenziali di natura pubblica con la conseguenza che lo stesso non può trovare applicazione nel caso di specie;
– relativamente alla vendita di immobili da parte della Fondazione E.N.P.A.M., quale ente già privatizzato, non può farsi riferimento nemmeno alle ulteriori disposizioni normative successivamente intervenute in tema di dismissione del patrimonio immobiliare da parte di enti pubblici (cfr. tra le altre la legge n. 662/96);
– invero, l’immutato carattere pubblicistico dell’attività istituzionale di previdenza ed assistenza della Fondazione E.N.P.A.M., a seguito della sua privatizzazione, è irrilevante ai fini della vendita del suo patrimonio immobiliare che non attiene all’esercizio della sua funzione pubblicistica cui tale Ente è preposto e tantomeno rientra tra le sue attività istituzionali;
– il D.lgs. 104/1996 disciplina la vendita dei beni da parte degli enti previdenziali pubblici e non di quelli privatizzati;
– l’art. 1, comma 38, della legge 243/2004 che espressamente esclude che le procedure in materia di dismissione del patrimonio immobiliare disposte dal predetto D.lgs. 104/1996 si applichino agli enti previdenziali ed assistenziali privatizzati ai sensi del D.lgs. 509/1994 ancorché la trasformazione in persona giuridica di diritto privato sia intervenuta successivamente alla data di entrata in vigore del D.lgs. 104/96 presenta un importante carattere innovativo in quanto espressamente afferma che lo stesso decreto legislativo non si applica nemmeno quando la trasformazione in persona giuridica di diritto privato sia intervenuta successivamente alla sua entrata in vigore;
– ne consegue, pertanto, che la Fondazione E.N.P.A.M., in ragione della propria pregressa privatizzazione, non era tenuta ad adottare i piani di alienazione e ad osservare i criteri per la vendita di cui all’art. 6 del D.lgs. 104/96 e, tra questi, proprio il diritto di preferenza riconosciuto dalla stessa norma agli inquilini e, quindi, la “prelazione legale” dagli stessi vantata.
La Corte di Appello, in relazione alla vendita in blocco, ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha affermato che la stessa vendita in blocco non cessa di essere tale per la successiva alienazione frazionata delle porzioni di edificio da parte dell’acquirente seguita a stretto giro all’acquisto del complesso immobiliare in quanto la successiva utilizzazione dell’edificio da parte dell’acquirente non influisce sui connotati della vendita in blocco.
La Corte di Appello, in relazione alla vendita in blocco e prelazione contrattuale (dei conduttori della Fondazione E.N.P.A.M.), ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha, altresì, precisato che:
– avendo la Fondazione E.N.P.A.M. stabilito di procedere alla vendita in blocco non poteva essere esercitato dai conduttori la prelazione che era stata loro riconosciuta contrattualmente;
– la stessa prelazione contrattuale era limitata alla sola ipotesi di vendita frazionata presupponendosi in tal caso l’identità dell’immobile locato con quello venduto che nella vendita in blocco non era ovviamente ravvisabile.
Trib. Napoli 22/1/2018 n. 769
Proprietà e condominio: compravendita di immobile locato a terzi, sfratto per finita locazione, diritto di prelazione legale o convenzionale.
Il Tribunale, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento dell’indennità di occupazione, ha affermato i seguenti principi:
– in caso di compravendita di immobile locato a terzi l’acquirente, anche in caso di subentro a contratto cessato, subentra nelle azioni che sarebbero spettate all’originario locatore e, pertanto, può agire sia per il rilascio, sia per il pagamento dell’indennità di occupazione, sia per il risarcimento del danno;
– nel procedimento per convalida, l’opposizione dell’intimato provoca una radicale trasformazione del rito, determinando la cessazione dell’ originario rapporto processuale e l’insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l’ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna al rilascio;
– nessuna duplicazione di giudizi può configurarsi tra il procedimento di sfratto per finita locazione e quello di ingiunzione;
– la richiesta di condanna ex art. 614 bis c.p.c., formulata a seguito del passaggio da rito sommario al rito locatizio stante l’opposizione dell’intimato, non può riguardare i canoni o indennità non corrisposte atteso che l’art. 614 bis c.p.c. prevede la possibilità per il giudice, che provvede a condannare all’adempimento di obblighi diversi dal pagamento di somme di denaro, di prevedere una somma a carico del condannato per ogni violazione, inosservanza e ritardo nell’attuazione del provvedimento;
– tra il procedimento per convalida di sfratto e quello avente ad oggetto l’opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento dell’indennità di occupazione, che hanno un diverso petitum, non sussiste un rapporto di pregiudizialità;
– non è configurabile un abuso del processo se il frazionamento del credito riguarda il mancato pagamento del canone e delle spese accessorie atteso che risponde ad un interesse del creditore quello di ricevere il corrispettivo della locazione alla scadenza e, pertanto, ben può il creditore una volta divenuto esigibile il credito azionare di volta in volta anche più decreti ingiuntivi;
– il conduttore – che a seguito della violazione del diritto di prelazione abbia esercitato il riscatto – è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente fermo restando che nel caso di prelazione legale il riscatto, operando ex tunc, comporterà la restituzione di tutto quanto corrisposto, a differenza della prelazione convenzionale per la quale non opera il riscatto ma dà diritto solo al risarcimento del danno.
App. Napoli 28/12/2017 n. 5290
Proprietà e condominio: vendita in blocco per il prezzo di € 25.000.000,00, diritto di prelazione legale o convenzionale e simulazione.
La Corte di Appello, in merito alla vendita in blocco, ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha affermato che:
– lo scopo di vendere unitariamente l’intero edificio può giustificarsi, in una politica di dismissione generale, con la volontà di essere sollevati dagli oneri di gestione inerenti alle unità abitative invendute;
– anche in ipotesi di successiva alienazione frazionata delle porzioni di edificio oggetto della compravendita, la vendita deve ritenersi in blocco in quanto la successiva utilizzazione dell’edificio, da parte dell’acquirente, non influisce sui suoi connotati;
– i conduttori del complesso immobiliare venduto non possono reclamare diritti di prelazione o opzione, incompatibili con il caso della vendita in blocco.
La Corte di Appello, tra l’altro, in tema di distinzione tra la vendita cumulativa e quella in blocco ha ritenuto tale distinzione un defatigante sforzo ermeneutico laddove la vendita ha avuto ad oggetto l’intero edificio.
La Corte di Appello, in tema di prova della simulazione della compravendita, ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha affermato che a dimostrare la stessa non è certo sufficiente la deduzione che negli acquisti siano stati impiegati i medesimi titoli di credito che, in quanto assegni circolari, sono equiparabili al denaro e, come questo, nulla dicono delle circostanze oggettive e soggettive della loro emissione.
La Corte di Appello, in relazione al diritto di prelazione/opzione legale, ha analizzato in dettaglio la normativa in materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti pubblici previdenziali di cui al D.lgs. 104/1996 ed ha ritenuto di escludere l’applicazione della stessa normativa ai conduttori di immobili di proprietà della Fondazione E.N.P.A.M..
La Corte di Appello, in particolare, ha accolto in toto le tesi degli acquirenti appellati ed ha affermato che:
– il diritto di prelazione/opzione legale previsto dal D.lgs. 104/1996 in materia di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici non trova applicazione nei confronti dei conduttori degli immobili di proprietà della Fondazione E.N.P.A.M. atteso che quest’ultima, prima dell’entrata in vigore della stessa normativa, aveva già esaurito il suo procedimento di privatizzazione previsto dal D.lgs. 509/1994, con conseguente trasformazione, a decorrere dal 1° gennaio 1995, in Fondazione di diritto privato;
– l’art. 1, comma 38, della legge 243/2004 espressamente esclude che le procedure in materia di dismissione del patrimonio immobiliare disposte dal predetto D.lgs. 104/1996 si applichino agli enti previdenziali ed assistenziali privatizzati ai sensi del D.lgs. 509/1994 (i principi, in precedenza, sono stati affermati in un caso vinto dallo Studio Legale Liguori & Liguori: Trib. Napoli 22/2/2011 n. 2473).
La Corte di Appello ha affermato ancora che:
– il diritto di prelazione all’acquisto dell’immobile non spetta al conduttore che, al momento dell’alienazione, detiene l’immobile non in virtù di un contratto di locazione in corso de iure, ma quale occupante di fatto dopo la cessazione del contratto medesimo;
– il diritto di riscatto non può mai collegarsi ad una prelazione convenzionale la cui violazione, stante il carattere solo obbligatorio di questa, può, al più, determinare condanne risarcitorie.
App. Napoli 14/11/2017 n. 4673
Tutela del credito: debitore di € 2.250.000,00 vende immobili per sottrarre al creditore la garanzia del credito con la complicità del terzo-acquirente, consapevole del pregiudizio arrecato al creditore.
La Corte di Appello:
– rigetta l’appello del terzo-acquirente;
– conferma la fondatezza dell’azione revocatoria ordinaria esperita dal creditore;
– conferma la sussistenza sia dell’elemento oggettivo dell’eventus damni che di quello soggettivo della scientia damni, quest’ultimo ritenuto provato per presunzioni gravi, precise e concordanti.
Giud. Pace Napoli 6/4/2016
Opposizione a delibera assembleare: è nulla, in quanto frutto di abuso, la delibera assembleare che vieta l’accesso degli animali da compagnia nel giardino condominiale.
Trib. Napoli 19/2/2016
Opposizione a delibera assembleare: è annullabile la delibera assembleare di approvazione del bilancio condominiale per la violazione dell’obbligo previsto dal regolamento condominiale di allegare all’avviso di convocazione copia del rendiconto consuntivo degli esercizi contabili pregressi e del bilancio preventivo per l’anno successivo.
La decisione sull’opposizione a delibera assembleare – se la prospettazione del ricorrente non necessita di approfondimento istruttorio – può essere assunta secondo lo schema del procedimento sommario di cognizione di cui all’art. 702 bis c.p.c..
Trib. Napoli 1/9/2015 n. 11117
Danni da infiltrazioni: risarcimento del danno di € 13.000,00.
E’ responsabile il condominio per i danni da infiltrazioni per lo stato deteriorato della guaina del terrazzo a livello.
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